一、评估的时点

根据房屋征收决定公告之日确定被征收房屋的价值评估时点。产权调换房屋的价值评估时点应与被征收房屋一致。

二、被征收房屋的价值

被征收房屋的价值是指在正常交易情况下，由交易双方自愿进行交易的金额。评估时不考虑租赁、抵押、查封等因素的影响。

三、评估的方法

根据评估对象和当地房地产市场状况，评估师可以选择市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法进行评估。

四、需要参考的因素

评估时需要考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积、土地使用权等因素对房屋价值的影响。

五、评估存在的问题

1. 对拆迁范围内的所有房屋进行评估需要大量人力和物力，评估机构难以在短时间内完成。

2. 评估工作滞后，影响了拆迁工作的进度。

3. 当事人对评估结果有疑义时，需要进行复评和专家论证，延长了拆迁期限。

4. 房屋权利状况不清时，评估工作无法进行。

5. 县(市)级的评估机构和注册房地产估价师数量有限，无法满足大量拆迁评估的需求。

房屋征收评估是一个复杂的工作，需要考虑多个因素。然而，评估工作存在一些问题，需要进一步改进和完善。