一、存量房贷利率下调的背景

2023年8月31日晚，央行和国家金融监督管理总局共同发布了关于降低存量首套住房贷款利率的通知。这一政策的出台，旨在为广大购房者和有房贷的业主带来实实在在的利好。随着存量房贷利率的下调，许多购房者迫切希望了解如何计算调整后的月供。存量房贷利率的下调意味着，借款人的还款压力将会明显减轻，尤其是在当前经济形势下，降低利率无疑是对购房者的支持和鼓励。

二、如何计算下调后的月供

在存量房贷利率下调后，借款人的月供也会相应减少。计算方法主要有两种：等额本息和等额本金。对于等额本息的月还款额，可以通过以下公式计算：月还款额 = [贷款本金 × 月利率 × (1 + 月利率)^还款月数] ÷ [(1 + 月利率)^还款月数 - 1]。而等额本金的计算则相对简单，公式为：月还款额 = (贷款本金 ÷ 还款月数) + (贷款本金 - 已归还本金累计额) × 月利率。借款人在调整利率后，根据剩余贷款本金和剩余还款年限来重新计算月供，将会得到一个更加轻松的还款额。

三、存量房贷利率下调的具体规定

自2023年9月25日起，借款人可以向承贷金融机构提出申请，要求将存量首套住房商业性个人住房贷款置换为新发放贷款，新的利率水平需在贷款市场报价利率（LPR）基础上进行协商，且加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。此外，借款人还可以协商变更合同约定的利率水平。对于银行主动调整的情况，原贷款发放时执行的浮动利率存量房贷，将于9月25日集中批量调整，客户若没有特殊需求，银行会主动进行调整，调整后的利率将更加符合当前市场形势。

对于需要主动申请调整的情况，如“二套转首套”存量房贷或不良贷款的归还，借款人可以在规定时间内向银行提出申请，经过审核后按新规则调整利率。此外，执行固定利率或基准利率的贷款，借款人也需要主动申请转换为LPR定价的浮动利率贷款，才能享受此次利率下调的优惠。

存量房贷利率的下调为购房者提供了一个有利的还款环境。借款人应及时关注相关政策变化，主动与银行沟通，以便最大程度上享受利率下调带来的好处。